10月以来
，
北京、上海、合肥、济南、长春等地开启了新一轮土拍
。
值得关注的是
，
部分城市将在接下来的土地出让中恢复“价高者得”的规则
。


截至目前
，
成都发文“官宣”取消了地价的限制
，
合肥和济南也在10月中下旬和11月将出让地块的公告中提出“不再设立最高限价”
。
那么
，
这三座城市为何率先退出地价限价呢？土地市场会重新回到“价高者得”的时代吗？

三城取消地价限制

在“双节”假期后
，
合肥公布了今年第三批土地出让清单
。
10月12日
，
据合肥土地市场网披露
，
安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批）
。
第三批拟出让居住用地清单包含31宗地块
，
合计面积2853.5亩
，
已有6宗地块明确将于11月2日出让
。


根据土地出让公告
，
上述将于11月2日出让的6宗地块合计面积571.058亩
。
此次推出的地块将采取拍卖方式出让
，
即竞买人以举牌方式应价
，
报价最高者且高于保留底价的
，
为竞得人
。


同时
，
济南也悄然取消了地价限制
。
10月9日
，
济南市自然资源和规划局发布补充公告
，
对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整
，
恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人
，
出让环节不再设立最高限价
。


这也就是说
，
在10月下半旬和11月即将进行的土拍中
，
济南和合肥都将采取“价高者得”的竞拍原则
，
取代此前“限地价、现场摇号”等多重土拍规则限制
。


而此前的9月26日
，
成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）中已经“官宣”调整土拍规则
。
其中
，
成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖
，
新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价
。


截至目前
，
成都、济南、合肥土拍规则率先恢复“价高者得”
。
对此
，
中指研究院分析师孟新增分析称
：
“取消土地最高价限制
，
让地价回归市场
，
有利于提振土地市场情绪
，
后续或有更多城市跟进
。
不过
，
当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度
，
在销售尚未出现持续性、实质性转暖下
，
土拍规则调整带动市场效果有限
，
预计土地市场整体仍低温运行
。
”

全国土地市场低温运行

从今年前三季度来看
，
全国土地市场呈现低温运行的态势
。
据中指研究院统计数据显示
，
今年前三季度
，
全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上
。
其中
，
三季度
，
土地市场情绪依然偏弱
，
流拍撤牌率达28%
，
较二季度高出8.1个百分点
。


整体来看
，
今年1-9月
，
全国300城住宅用地成交22391万平方米
，
同比下降33.4%
。
其中
，
9月
，
300城住宅用地成交2693万平方米
，
同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米
，
同比下跌2.1%
。


就济南和成都而言
，
今年1-9月
，
两城的住宅用地成交面积同比均下降
，
降幅分别为19.9%、12.7%
，
这说明济南和成都市场热度并没有回升
。


由于地价和售价两头限制
，
开发商为了节约成本
，
反而容易出现因限价而减配的问题
。
镜鉴咨询创始人张宏伟指出
，
合肥、济南取消地价限价
，
一方面因为房地产市场销售压力比较大
，
市场恢复难度比较大
，
从土地出让角度来讲
，
原先的土拍规则增加了拿地难度
，
降低市场活跃度；另一方面
，
恢复“价高者得”
，
也有利于开发商做好产品品质
，
避免因为限价而减配等问题
。


事实上
，
土地设立最高价
，
“熔断”后摇号
，
是此前在土地市场竞争激烈、开发商轮番加价的背景下出台的抑制地价抬高的举措
。
目前
，
各地土地市场持续降温
，
土拍规则会重新回到“价高者得”的时代吗？

张宏伟预计称
：
“除了一线城市以及核心二线城市之外
，
土拍阶段的限价预计会逐步取消
，
这也会是下一轮调整中发力的重点方向之一
。
”

多地松绑土拍规则

值得关注的是
，
除了取消地价限制外
，
多地对土拍规则进行了不同程度的松绑
。


以成都为例
，
成都此次不仅取消地价限制
，
还取消了“配建”要求
。
成都在《通知》中提到
，
除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外
，
原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求
。


张宏伟表示
，
成都的楼市表现不错
，
但是
，
因为之前配建和自持等因素
，
在成都拿地算不过账
，
就是利润率低于公司的投资标准
，
所以开发商没有动力或能力拿下项目
。
如今
，
成都取消配建和自持等条件后
，
预计更多的市场化房企会积极布局成都土地市场
，
成都土地市场的热度将会快速回升
。


而在10月16日
，
杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》中也出台一条有助于降低房企拿地“门槛”的举措
，
即“在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上
，
增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式”
。


对此
，
张宏伟认为
，
杭州此举意味着只要有银行肯出保函
，
房企拿地保证金不再需要拿出真金白银趴在保证金的账上了
。
如果没有竞拍到地块
，
只要支付保函的手续费即可
。
如果竞拍到地块
，
那么就见索即付银行保函
。
这个措施大幅降低杭州的参拍门槛
，
预计接下来杭州土拍的报名企业数量将会大幅度增加
，
土拍活跃度会升温
，
有助于活跃杭州的土地市场
。


新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 王心

网友看法

1、网友潇洒辰星4x4
：
哈哈
，
笑死人了
，
价高者得
，
恒大价最高

2、网友六蓑烟雨
：
放开对个人出售土地
，
可以拿出一块地搞试点
，
政府配合参与规划

3、网友山东消防人
：
最后一哆嗦

4、网友神秘雪碧Kj
：
银行出具保函？开发商不需要拍卖保证金？什么操作啊！由银行牵头来制造烂尾楼吗！！！！

5、网友人会老色会衰
：
房地产商自救都难
，
还指望继续扩张买地盖房？

6、网友叶秋yy
：
那些快破产的房地产土地储备能再开发十年

7、网友秋天第一杯茶
：
最终发现 房价上涨根源不在开发商！[捂脸]

8、网友直率饼干iw
：
地贵房子就不会降价

9、网友睿智百香果32
：
应该设个最低价
。


10、网友执着与你
：
往死里折腾
。


11、网友再见旧时光UAeG
：
到处流拍还搞这些

12、网友期货高瓴
：
贪婪无上限[大笑]

13、网友果果粑粑6
：
上限还是下限？？？[捂脸][捂脸]

14、网友温柔王胖胖
：
可别了
，
你不取消又如何
，
没人要啊

15、网友冰是睡着的水229482929
：
限制最高价取消
，
不取消最低价
，
这是个啥

16、网友三星镇天灯村
：
别瞎折腾了
，
就直接开收房产税呗
。
[呲牙]反正我也没有两套房

17、网友专挖头条金币
：
鬼打墙！走不出坟场！

18、网友39度的月亮
：
CT慢慢玩[比心]

19、网友钓鱼爽1
：
拿地招拍挂、手续标准化、最后还是为人民服务化！

20、网友手机用户51958036315
：
房价涨不动了
，
用这套也没用啊
。