王国维说
：
可爱的话不可信
，
可信的话不可爱
。


在房地产问题上
，
很多人的选择是喜欢听可爱的话
，
而不是可信的话
。


但是
，
作为研究者
，
基本的底线是可信而不是可爱
。
当然
，
不管你爱不爱
，
房地产仍然是“两会”躲不开的热点话题
。


｜今年的政府工作报告谈及房地产
，
在部署的八项重点工作中就有两项涉及到房地产
。


第一个是在“有效防范化解重大经济金融风险”中
，
特别提到要“有效防范化解优质头部房企风险
，
改善资产负债状况
，
防止无序扩张
，
促进房地产业平稳发展
。
”

第二个是在“保障基本民生和发展社会事业”中
，
提要要“加强住房保障体系建设
，
支持刚性和改善性住房需求
，
解决好新市民、青年人等住房问题
。
”

｜在这两部分提及房地产
，
实事求是反应了目前房地产市场的基本面
：


第一
，
房地产行业已经从拉动经济增长的行业转变为风险行业；

第二
，
仍然有很多的新市民和青年人的住房问题继续解决
，
房地产作为民生的重大事项的地位没有改变
。


｜对于房地产的风险问题
，
住建部部长倪虹在“两会”答记者提问时
，
特别提及了两类风险
：


一是房子老化等带来的安全隐患等风险
，
这将成为未来城市更新非常主要的内容；另一个风险就是房地产自身的高负债
，
以及房地产与地方债、其他风险风险交织可能引发的系统性风险
。


对于这一类风险
，
倪虹提出要用“抓两头、带中间”的方法
，
以“精准拆弹”的方式化解风险
。


“一头”是抓优质房企
，
一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企
，
改善他们的资产负债状况
，
满足他们合理的融资需求；

另“一头”是抓出险的房企
，
一方面帮助他们能够自救
，
另一方面严格依法依规处置
，
绝不让损害群众利益的行为蒙混过关
，
要让他们付出应有代价
。
同时
，
要大力整顿房地产市场秩序
，
营造诚实守信、风清气正的市场氛围
，
让人民群众放心购房、放心租房
。


｜但是我个人认为
，
还有第三类风险
，
那就是房地产行业转型的风险
。


房地产未来必须转型
，
必须永别“三高模式”
，
必须痛下决心从过去的调控模式转向制度建设模式
，
但是
，
房地产的新发展模式在哪里
，
又没有定论
。


以至于每一次政策放松
，
房地产企业会重回老路
。
防止走老路
，
走旧路
，
是房地产的长期风险
。


｜当然
，
大家最关心的仍然是现在要不要出手买房
。


对于这个问题
，
我个人的观点非常明确
：
现在确实是刚需和改善型需求出手比较好的时机
。
我不会去迎合网络喷子言不由衷
，
更不会畏惧他们长期对我网暴
。
我过去几年都一直在讲
，
房地产是名副其实的支柱产业
，
网络喷子认为我为房地产代言
，
现在
，
国家层面都这么强调
，
喷子们怎么不喷了？

在房地产复苏的问题上
，
有没有小阳春的问题上
，
住建部部长倪虹表示“对房地产企稳回升充满信心”
，
网络喷子喷不喷？对于市场的复苏
，
倪虹提到了疫情后市场的变化
，
也提到了前两个月从房价告别了13个月的负增长
。
还提到了政策
，
购买首套住房的大力支持政策
，
购买二套住房的合理支持政策
，
已经出台
，
正在落实见效
。


｜市场究竟有没有复苏
，
有没有反弹
，
不是情绪和一厢情愿说了算
，
而是数据和市场本身的表现说了算
。


第一
，
市场热度的上升是不争的事实；

第二
，
市场交易量在上升有数据支撑
。
一线城市春节后数据反弹明显
，
北京二手房成交2月份过了1.5万套的荣枯线
，
上海二手房成交1.9万套
，
已经恢复到2021年的平均水平
，
深圳
，
广州数据都在反弹；

第三
，
热点二线城市成交量和热度也在上升
，
表现最抢眼的是成都；第四
，
一些城市在继续松绑过去的调控政策
，
比如限购
，
限售
，
这将会成为趋势
。


当然
，
就全国而言
，
市场没有普遍复苏
，
分化的态势仍然在持续
，
但从过去房地产复苏的规律看
，
一般是一线启动
，
带动热点二线
，
带动其他城市
。


这一次尽管市场已经不同于以往
，
但政策在房地产的历史上已经足够诚意
，
比如
，
房贷利率是历史最低等
。
我坚信市场回不到过去
，
我也肯定认为大涨没有可能
，
但
，
对于有支付能力的刚需和改善需求
，
这无疑是一个比较好的窗口
。


网友看法

1、网友人生要有反弹力
：
先解决烂尾楼

2、网友可笑小书童
：
最大的悬念是台海
，
战火起
，
万事空
。


3、网友快乐丹东8r0
：
本来房子是刚需品
，
用来住的
，
不知道什么时候变成了金融工具
。


4、网友电脑上搬砖的苦行僧
：
房价高的问题
，
主要出在土地问题！[捂脸]

5、网友商业精英郑林
：
现在买房都谨慎很多了
，
如果必须要买和有能力买的刚需或者改善的
，
肯定能买
，
如果投资的话
，
找一二线城市市区核心地段的高品质楼盘
。
总体参照供需关系来
，
有大量需求的房子肯定好涨价好出手
。


6、网友棒打星宿派
：
我想卖
，
卖不出去

7、网友70后的简单生活
：
房地产年年讲
，
月月讲
，
日日讲
，
炒来炒去
，
不炒也变成炒了
。
不管怎么炒
，
反正普通老百姓买不起[捂脸]

8、网友陈冠2
：
现在千万不要买房！等3年买可能省几十万
。


9、网友殷晏云梦竹简
：
先解决烂尾楼问题

10、网友温柔可乐QoQ
：
98年
，
上海外城区房子——比如嘉定、新安等几个区
，
便宜不？专家说
：
金融危机哩
，
大家勒紧裤腰带
，
不要买房
。
01年
，
太仓、昆山房子便宜不？专家说
：
盖了房
，
卖不出去
。
……事到如今
，
唉
，
我的哥哎
，
好委屈
。


11、网友安逸的广漂
：
刚需尽快安排
，
我这辈子买不起~也不会考虑买房的事了！

12、网友清风细雨微云
：
大实话
，
大白话
，
若仍有看不懂的
，
那就真……

13、网友霁枫追月
：
一切等俄乌战争尘埃落定
，
中美关系趋于稳定
，
再买房不迟！一旦开战
，
房产一文不值！

14、网友瞻翠
：
我曾经听您讲过商丘
，
现在商丘还可以吗？

15、网友十大炮
：
跟着光老师走向光明的大道！

16、网友野生奥特曼批发
：
商品房卖给有钱的人
，
 按阶段需求建设 公租房 提供给买不起商品房的 租房住
。
 那些人敢这么搞吗？

17、网友悠然行世间
：
刚需什么时候需要就什么时候买
，
改善性住房只要不影响生活质量也可以换

18、网友欢快蜻蜓e8
：
关键是银行的存款太多了
，
怎么样也得把支付利息变成收利息

19、网友用户三二九
：
俺要有钱也愿意住大房子
，
俺又不挺傻的
。


20、网友随缘春7758521
：
最大的问题是就业
，
就业不稳定
，
所有的都扛不住
，
今年就业形势严峻啊
，
明年的房价估计危险！