韩国的楼市已连续跌了一年
。
最热的首尔房价早已暴跌超30%
，
部分区域房价跌了40%
，
成交量更是暴跌70%
。


这在2021年是无法想象的
。
那时候
，
韩国房价一路狂飙
，
五年平均涨幅80%
，
首尔房价一度超过15万元人民币/平方米
，
高居全球第二
。


这狂热到狂跌的背后
，
是一个有韩国特色的老故事——杠杆游戏
。


2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求
，
韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%
，
成为这轮房地产上行的起点
。
而2020年疫情的爆发
，
韩国更是将基准利率降到了0.5%
。
韩国房价直接飞起
。


韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪、普通民众的焦虑、海外投资者的煽风点火
，
还有韩国的特色制度——传贳（shi
，
第四声）房
，
也叫全租房制度
，
它让无数人对加杠杆买房趋之若鹜
，
为房价助涨助跌
。


全租房制度
，
就是房客按照房价的一定比例（一般在50%-80%左右）
，
给了房东押金
，
就可以“免费”住
，
不用再交房租
。
一般是两年为期
，
房客退房
，
房东全数退还押金
。


举例来说
，
在首尔
，
月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民币
。
但是
，
如果去银行贷款付全租押金租房
，
每月所需要支付的利息
，
只有普通月租的1/4
，
甚至更低
。


说它是租房模式
，
但本质上
，
这是一种贷款
，
那一大笔押金就是房东向房客借的钱
，
以房子做抵押
，
支付利息的方式就是给房客免租金
。


看起来双方都受益的政策
，
其实隐藏巨大风险
。
房东拿到押金肯定是要去投资
，
而房地产仍是不二之选
，
也把房价炒了起来
。
租客靠着银行给的贷款可以“首付”押金“免费”住房
，
本以为可以攒点钱自己买房
，
但愈发高的房价总是可望不可及
，
只能继续“传贳”
。


就在楼市参与者不停加杠杆的基础上
，
加息又下了一剂猛药
。
2021年8月至2022年7月
，
韩国六次加息
。
随之
，
贷款利率上升
，
买房的人还贷成本有所增加
。
而那些从银行贷款租房的人
，
负担也加重
，
转向普通的月租房
。
但当租客想退租
，
向房东要回全部押金时
，
很多房东因为都是“投机炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付
，
B房的押金付C房的首付……）
，
无法退回押金
，
只能选择卖房
，
卖房的越来越多
，
这样房价就会越来越低
。
大家都抢着卖
，
房地产泡沫便开始破裂
。


之前曾有媒体曝出
，
有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子
，
最终由于杠杆加太多
，
资金链断裂
，
引爆了一颗巨雷
，
房东直接消失
，
导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有
。


但这都只是冰山一角
。
有专家预计
，
韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗
，
预计会产生1兆八千亿元的损失
。


不仅买房的普通人在杠杆中迷失
，
韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险
。


媒体援引调查指出
，
韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%
。
韩国银行调查亦显示
，
已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息
，
韩国房地产已经陷入流动性危机
。


同时
，
韩国金融研究院报告显示
，
由于利率长期保持在低位
，
房地产影子金融（游离于银行系统之外
，
不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元
，
刷新历史最高纪录
，
比2018年末增加88.6%之多
。


可随着市场景气急转直下和利率飙升影响
，
截至去年9月底
，
影子金融系统的房地产项目融资拖欠率在9个月内上涨了2倍以上
。
可怕的是
，
这些影子金融机构和银行系统也存在大量的过桥交易
，
一旦出现问题
，
风险可能传导至整个金融体系
。


正是意识到这样的风险
，
韩国政府采取措施迅速推动“反市场政策”的正常化
。
韩国总统尹锡悦曾要求寻找房地产市场软着陆的方案
。
有分析人士认为
，
韩国房价今年将触底反弹
，
明年有可能恢复到去年1月的水平
。
目前看
，
今年4月开始
，
韩国房价的跌幅较此前放缓
。


但分析指出
，
韩国房地产市场令人担忧的因素不是价格过高
，
而是增长前景疲软、房地产相关贷款激增、利率相对较高
。
例如
，
目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%
，
远高于美国、中国、日本、欧元区76-60%左右的水平
，
这对市场预期需求会造成很大负面影响
。


所以
，
想要系统性解决楼市问题
，
韩国要走的路还有很长
。


来源 | 羊城晚报·羊城派

撰文 | 冷爽

责编 | 林丽爱

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冷爽

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羊城晚报•羊城派

网友看法

1、网友魔法进取咖啡KR
：
首尔房价早已暴跌超30%
，
部分区域房价跌了40%
，
成交量更是暴跌70%
。
 这在2021年是无法想象的
。
那时候
，
韩国房价一路狂飙
，
五年平均涨幅80%
，
首尔房价一度超过15万元人民币/平方米
，
高居全球第二

2、网友万事如意耶ok
：
我们还要救楼市吗？？？降价！只有降价一条路！！！

3、网友风趣露珠说说
：
韩国房价下跌70%
，
那是否意思可去韩国抄房了
，
跌最狠时候就是该入手时候
，
逆势而入
，
大家参考下
，
对吗[左上][左上][憨笑][憨笑][憨笑][笑][笑][笑]

4、网友如果芝麻开门
：
挺好的
，
房价下跌50%
，
GDP不负增长
，
支持！！！

5、网友用户9078646894643
：
中国的房事会怎样呢？

6、网友坦荡的叶子NR4
：
资本本来就是如此……

7、网友热心雪碧85M
：
房贷利率5.6%的飘过

8、网友Michael137676198
：
放开给中国人去买
，
能把房价搞起来

9、网友green0515
：
小丑的国度不管怎么样
，
都没什么可以觉得奇怪的

10、网友MaskTycoon
：
什么叫市场行为？战术后仰

11、网友萌萌打野
：
中国是否能引起警醒呢？

12、网友玻璃缸里的鱼
：
还是韩国人会玩

13、网友不凡轮船yq
：
这是美国干的好事

14、网友骚熊52你
：
韩国的房地产真是良心市场

15、网友思恋的故乡
：
一句话省事
，
在喷子嘴里全世界都崩了
。


16、网友英明果断蜻蜓iU
：
这种传贳房就是美国次贷危机的翻版
，
降低利率让经济更快的脱实向虚
。


17、网友鹫翎
：
这波操作后有房的无房都哭了

18、网友罗生门梦想家
：
不买房
，
不生娃
，
不结婚又不罚款
。


19、网友亮行河山
：
从银行贷款来的钱也能搞成商品在传给下一个
，
搞笑吗
，
传了不守信用怎么办
，


20、网友自在北极以北
：
中国什么情况?