21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

库存压力大的城市正在逐步退出限购限售
。


9月12日
，
福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）调整房地产政策
，
福州市五城区（鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）取消限购政策
，
并优化住房上市条件
。


此前的9月11日
，
苏州继官宣执行“认房不认贷”政策后
，
取消外地户籍购房限制；不看户籍
，
120平方米以内房源可买3套；不看户籍
，
120平方米以上不限套数
。


9月12日晚间
，
郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》
，
全面取消郑州市住房限购、限售政策
。


实际上
，
自9月7日南京宣布全面取消限购之后
，
已有越来越多二三线城市跟进这一举措
。
据不完全统计
，
目前已有嘉兴、南京、天津、济南、沈阳、大连、青岛、东莞等9个城市全面取消限购政策
，
此外
，
郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行了限购政策优化
。


截至9月12日
，
已有近20城取消了限购
，
部分城市比如福州还同步取消了限售
。
镜鉴咨询创始人张宏伟指出
，
本轮限购限售政策的退出
，
会促使二手房挂牌量增加；加上部分城市认房不认贷政策的落地
，
会促进有置换需求的购房者入市
，
也会导致二手房挂牌量增加
。
二手房成交回暖或许会快于新房市场
。


楼市库存压力

有分析人士指出
，
从这一波调整优化限购、限售政策的城市来看
，
一个基本共性就是库存压力较大
。
不过
，
这些城市的市场短期内能否迎来去库存转机还有待观望
。


克而瑞公布的主要城市狭义库存量数据排名中
，
青岛始终位居第一
，
狭义库存在2400万平方米左右
，
而青岛二手房挂牌量
，
2023年年初为7.7万套
，
2023年8月底时增至10.4万套
。


再以福州为例
。
克而瑞数据显示
，
截至8月底
，
福州狭义存量受供应缩量影响
，
降至309.88万平方米
，
但受成交持续下滑影响
，
去化周期攀升至19.27个月
，
整体库存居高不下
，
市场压力显著
，
不少板块去化高达30多个月；广义存量则高达551万平方米
，
去化周期高达42.5个月
。


为了加速去库存
，
福州已降低土拍频率
，
减少土地供应
。
福州乐居新媒体统计数据显示
，
截至6月30日
，
2023年上半年大福州范围内总计完成18幅宅地的出让工作
，
同比2022年上半年成交33幅宅地的数据来看
，
下跌约45 %
。


今年8月份
，
福州五城区普通住宅供应量依旧低位徘徊
，
且下滑至近一年最低位
，
月度成交呈现“5连降”
。


据张宏伟观察
，
福州楼市除了需求缩量影响之外
，
商品住宅市场还受到不断解禁入市的“安商房”（即安置型商品房）的影响
。
由于“安商房”远低于商品住宅的市场价格
，
会使商品住宅项目销售遇到压力
。


此外
，
福州五城区之外就属于郊区或远郊
，
本来就有去库存的压力
，
如今五城区取消限购
，
购房者就会优先选择五城区购房
，
从而形成一定的“虹吸”效应；对于五城区之外的外围区域来说
，
还将会持续面临去库存压力
。


“库存高的城市取消限购、限售
，
或引发一波二手房抛售潮
。
”这是同策研究院研究总监宋红卫对这一轮调控宽松政策的主要观点
，
他指出
，
 2017-2020年期间
，
有一定量的投资、投机性需求入市购房
，
这一期间房价上涨预期明显
，
而如今
，
房地产市场形势转变
，
房价下跌的压力不断上升
，
投资客套现离场需求大增
，
导致二手房挂牌量上升
。


供需结构生变

市场供需结构正在变化
。
在取消限购、限售之后
，
楼市库存是否能顺利去化？

以较早推出限购政策的东莞为例
，
该市在2022年12月已全面取消限购
。
据购房者陈明（化名）透露
，
其手中已持有三套房子
。
他手里一套房子挂牌了近一年依然没有成交
。
而其同事早年在老家所购住房
，
近半年也卖不出去
，
套现不了
，
即便东莞放开限购
，
他也凑不齐足够的首付款在东莞买房
。


楼市资金惯于指向核心城市核心地段
，
而在一二线城市调整优化政策的同时
，
供需结构悄然生变
，
越来越多的人倾向于卖掉手中非核心地段或三四线城市的房子
，
置换到核心地段或者一二线城市
。
这当中
，
由于买卖顺序的落差
，
部分购房者流动性消失
，
反映到楼市
，
便是二手房挂牌量的上涨与新房、二手房交易活跃度下降
，
需求得不到释放
。


据东莞市住房和城乡建设局最新公布的《2023年6月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》显示
，
东莞新建商品住宅库存建筑面积为448.67万平方米
。
另据公开信息显示
，
2022年7月末
，
东莞新房库存面积约349万平方米
。
由此可见
，
最近一年东莞的新房库存上升了
。


一个趋势是
，
在取消限购、限售的城市里
，
二手房的挂牌量会进一步增加
，
二手房的竞争会使新房市场销售面临一定压力
。


宋红卫认为
，
目前前述取消限购、限售城市的二手房市场还没有出现价格踩踏的明显迹象
，
取消限售后
，
部分投资属性比较强的城市和项目
，
二手房挂牌量都呈现上升趋势
。


此前已经优化调整过限购限售条件的杭州
，
今年7月二手房成交量只有4841套
，
跌至2015年以来的谷底
，
8月二手房成交量有所反弹
，
杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房5395套
。
业内人士透露
，
杭州二手房成交的小幅回暖
，
是以价换量的结果
。
据不完全统计
，
8月不少成交房源
，
成交价格相比今年2、3月份时的挂牌价格
，
约有10%的跌幅
。


作为环沪第一站
，
在上海官宣“认房不认贷”之后
，
苏州也官宣了前述宽松政策
。
9月8日-9月9日这个周末节点
，
也许是市场有政策宽松预期
，
苏州全域一二手房成交大涨
，
仅9月9日一天二手房成交就达到了784套
，
与上海成交水平相当
。


可以看到
，
本轮各地优化调整限购限售出现了明显差异化
。
第一种情况是核心区保留限购、外围区域取消限购
。
比如天津就采取了这种限购退出方式
，
张宏伟认为
，
这可以缓解城市外围购房者的焦虑
，
但也有部分已经在外围置业的购房者想置换市区的房子
。


过去几年
，
宁波圈内限购的政策已经验证了这种市场现象的发生
。
如此
，
天津外围的区县去库存压力反而进一步加大
。
张宏伟预计
，
如果核心区的楼市销售短期内没有起色
，
那么天津大概率会效仿南京的做法
，
在取消外围限购之后
，
核心区也放开限购
。


第二种情况是苏州所采取的差别化限购方式
。
厦门此前执行过按面积段120平方米及以上取消限购的措施
。
这样的限购措施对于投资属性强的城市而言
，
可以呈现有保有压的效果
，
未来也有政策放宽空间
，
比如降低首付比例
，
有利于改善需求入市
，
尤其是市中心120平方米的改善、高端产品
，
或者大平层的项目
，
这类项目迎来了限购解除后的改善需求集中入市的机会
，
这部分需求均为购买力较强的群体
，
而改善群体的入市有助于苏州楼市的企稳回温
。


还有一种情况
，
就是像福州这样库存量大或需求萎缩严重的城市
，
同时取消了限购限售
。
张宏伟预计
，
取消限售后
，
一部分投资客接下来或抛售离场
，
随后1-2个月福州二手房的挂牌量会进一步增加
，
二手房的竞争会导致新房市场销售面临一定压力
。
宋红卫对此观点一致
，
此前投资客对房价上涨有预期
，
经历房价下行之后
，
会借这次政策放宽机会套现离场
，
二手次新房的挂牌入市或对新房市场形成一定冲击
。


正如本轮调控宽松周期开启之初
，
业内期盼市场信心恢复一样
，
限购、限售政策宽松力度正在全国范围内扩大
。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出
，
政策从一线城市开始松绑
，
二线城市进一步宽松
，
前期政策宽松后市场反弹持续性都不太理想
，
整体市场还有较大去化压力
。


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网友看法

1、网友燕燕和宗宗
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2、网友睿智的光明大道
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