两大市场期待已久的住房政策利好终于出炉
。
一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限
，
不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；二是降低存量首套住房贷款利率
。


8月31日
，
中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知
：
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》
，
明确按照市场化、法治化原则
，
降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率
，
引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行
。


一位接近监管部门人士对第一财经表示
，
“当前房地产市场供求关系已发生重大变化
，
存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调
。
此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策
，
即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限
。
这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性
，
另一方面也是为了保证政策的公平性
，
确保调整过程平稳有序
，
避免由于存量房贷利率调整时间不同
，
而导致利率水平有所差异等问题
。
”

两大通知释放了哪些利好？谁可以申请？购房者能降低多少负担？北上深等城市是否在此次政策范围内？下面这十大问题与你息息相关
。


1、调整优化差别化住房信贷政策释放了哪些利好？重点有哪些？

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限
。
不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市
，
首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%
。


在实施“限购”措施的城市
，
调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%
，
居民家庭可更好运用个人住房贷款满足刚性和改善性需求
。


二是将二套住房利率政策下限调整为由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点调整为不低于加20个基点
。
首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点
。
对于符合首套住房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市
，
还可阶段性下调或取消当地首套住房贷款利率下限
。


各地可按照因城施策原则
，
在不低于上述全国统一的住房信贷政策基础上
，
根据当地房地产市场形势和调控需要
，
自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限
。
银行业金融机构在各地下限基础上
，
按照市场化原则合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平
。


2、已有存量房贷的居民可以降低多少房贷负担？

降低存量房贷利率可节约居民利息负担
。


接近监管人士对第一财经表示
，
存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后
，
几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降
，
平均降幅大约为0.8个百分点
。
以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例
，
假设房贷利率降至4.3%
，
可节约借款人利息支出每年超5000元
，
可以不用再节衣缩食提前还贷
，
显著增加消费能力
。


3、对哪些城市影响最大
，
北上深如何调整？

近几年
，
由于房价低迷
，
北上深外的大部分城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度
。
但北京、上海和深圳房贷利率加点政策依然保持了稳定
，
加点幅度保持不变
，
目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（LPR加点55BP）
，
上海为4.55%（LPR加点35BP）
，
深圳为4.5%（LPR加点30BP）
。
大部分北上深按揭客户首套房贷利率均执行政策下限水平
，
本次无需调整
。


“地方房地产的供需关系决定了因城施策的工具箱使用情况有所不同
。
现在的利率政策体系有一个全国的下限
，
实践来说
，
每个城市都有权利根据自己的情况再定一个下限
。
”接近监管人士对记者表示
。


该人士强调
，
若以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定
，
就可能出现不同时间调整的客户
，
调整后的利率水平有所差异的现象
。
未来房贷利率政策下限下调
，
或者新发放房贷利率又有所下降
，
就会导致完成调整较早的客户
，
利率水平较高
。


值得注意的是
，
此次通知也将利好这些城市的客户
，
对于“限购”和“非限购”城市一视同仁
。
从首付比例来看
，
例如
，
目前北京市购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%
。


此次通知落地后
，
全国层面购买二套房的最低首付比例下限调整为30%
，
但北京等城市最终比例调整则按照具体市场形势和调控需求
，
自主确定
。


4、哪些居民可以申请并享受到存量房贷利率降低的利好政策？

符合条件的存量首套住房贷款是指
，
2023年8月31日前金融机构已发放
，
已签订合同但未发放的
，
以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款
。


记者采访了解到
，
可以申请调整利率的存量房贷类型包括原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷
，
以及借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款
。


后者具体包括以下几种:一是房屋购买时家庭没有其他住房
，
但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款
，
现在地方政府执行“认房不认贷”政策的
。
二是房屋购买时不是家庭唯一住房
，
但后期通过交易等方式出售了其他住房
，
本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的
。


5、符合条件的居民调整存量房贷利率有哪些途径？

客户与银行协商降低存量房贷利率的具体途径
。


据悉
，
人民银行将督促银行尽快发布本行降低存量房贷利率的公告
，
明确申请调整利率水平或新发放贷款置换的具体安排
。
借款人可根据贷款银行的公告进行操作
。
同时
，
人民银行鼓励银行采取批量办理方式
，
为借款人提供更为便利的服务
。
中国人民银行将指导利率自律机制
，
督促金融机构做好贯彻落实工作
，
维护市场竞争秩序
。


6、符合条件的居民想要调整存量房贷利率
，
具体方式有哪些？

存量首套房贷调整可通过金融机构新发放贷款置换存量房贷
，
或协商变更合同约定的利率水平两种方式进行
。


接近监管人士对记者表示
，
从调整结果上看
，
由于人民银行已经明确存量房贷利率调整的具体要求
，
即需要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策
，
预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别
，
借贷双方可以通过协商选择其中任意一种方式
。


7、为什么要降低存量首套住房贷款利率?

近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化
，
借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求
。


接近监管人士对记者表示
，
存量住房贷款利率的下降
，
对借款人来说
，
可节约利息支出
，
有利于扩大消费和投资
。
对银行来说
，
可有效减少提前还贷现象
，
减轻对银行利息收入的影响
。
同时
，
还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间
，
减少风险隐患
。


8、固定利率是否在此次政策调整范围内？

2020年3月1日
，
房贷利率“换锚”如期而至
，
存量贷款可以转化为以LPR为定价基准加点形成或固定利率的形式
，
由借贷双方协商决定
。


接近监管人士介绍
，
当初房贷利率“换锚”
，
大部分的居民都选择了存量合同贷款挂钩LPR
。
从我们的统计情况来看
，
99%的用户都选择了挂钩LPR的浮动利率
，
但是也有1%的用户选择了固定利率形式
。
这次降低存量首套住房贷款利率政策也将惠及这1%的用户群体
，
当初选择固定利率的用户这次也可以与银行协商调整利率水平
，
调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限
。


9、此次政策将惠及多少人？

央行此前公布的数据显示
，
2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%
，
比上年同期低107个基点
。
此外
，
2019年至2022年期间发放的房贷利率平均在5.15%左右
。


“从我们沟通的情况来说
，
银行倾向于尽可能的把利益让给存量客户
，
所以按照上述利率情况估算
，
不同的家庭情况有所不同
，
有的可能会调整多一点
，
有的可能少一点
，
涉及客户会超过4000万户
，
按照5.15%的利率粗略统计
，
大概存量贷款余额在25万亿左右
，
目前全部的房贷余额为39万亿左右
，
也就是说
，
按照比例来算
，
差不多有三分之二的用户将受到此次政策利好
。
”接近监管人士强调
。


10、用户什么时间可以开始申请？

根据通知
，
自2023年9月25日起
，
存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请
，
由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款
。
新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款
，
仍纳入商业性个人住房贷款管理
。
同样的
，
自2023年9月25日起
，
符合条件的借款人也可向金融机构提出申请
，
协商变更合同约定的利率水平
。


网友看法

1、网友大熊大17718678
：
跟没降一样
，
诚意不够

2、网友静文
：
即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限一这句话怎么解释？

3、网友3000到了吗
：
我要的是降单价
，
不是降首付
。
气的我翻个身充电线不够长又翻回来

4、网友堵车不是车
：
固定利率的呢
，
谁说下

5、网友奋斗的Cyril
：
为啥二套不降？

6、网友用户9336430227437
：
二套房房贷利率为什么不能降？

7、网友皓1202
：
即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限一这句话还不是完全清楚
，
且按当时LPR基准利率来算
，
有些城市是上浮20bp
，
有些城市不上浮
，
几乎全国就没有城市是负bp
。
算了一下
，
乐观情况下我可以执行到LPR+35bp
，
还是比目前最新贷款利率-20高了55bp
。
也就是别人3.8%左右
，
我要4.45%
。


8、网友豆豆爸
：
先把首套房贷上浮55个点去掉吧！

9、网友sameblue
：
以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例
，
假设房贷利率降至4.3%
，
可节约借款人利息支出每年超5000元
，
可以不用再节衣缩食提前还贷
，
显著增加消费能力
。
 呵呵[泪奔]我就指望一年5千块提高消费能力呢

10、网友子轩已认证
：
终于降利率[流泪][流泪][流泪]

11、网友打渣子里
：
已签订合同未发放的是什么意思？

12、网友乐田淘院子
：
不懂就问
，
那我前几年买房签的固定
，
存量房利率
，
能相应跟是着下降吗？

13、网友Yeiwuji
：
30%首付还能亏两天
，
20%一下就亏没了
。
不能让穷人来救楼市
，
表面上你让他买到了房
，
但房价有可能跌
，
还加这么大的杠杆
，
万一生病失业
，
房价又跌了
。
断供
，
诉讼费
，
律师费
，
执行费
，
拍卖费
。

。

。
最后首付赔光还欠银行钱
，
要死要活去跳楼
。
不利于社会稳定和银行金融资产安全
。


14、网友朽木阁主
：
不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限！求大神解读一下

15、网友悠闲星辰ZY
：
当年还没有lpr的怎么办

16、网友期市马大侠
：
当时城市首套房贷款利率政策下限 去哪里查啊

17、网友锦绣洋
：
如果有钱
，
我想全款拿下
，
可不想还房贷
。


18、网友回乡偶书纪
：
算了
，
首套卖不出
，
二套降不了
，
继续勒紧裤腰带提前还款吧

19、网友立哥的日常
：
LPR浮动利率的不降？？？

20、网友紫珊瑚180548072
：
根本没说到点子上
，
还房贷首先还的是利息
，
为什么不提前还房贷？