关于房地产行业的未来走势有很多传言
，
比如
，
房子过剩了？政策没用了？日前
，
在万科媒体交流会上
，
万科董事会主席郁亮表示
：
“市场短期有压力、长期有信心
。
”

在2021年的媒体交流会上
，
郁亮表示
：
“尊重常识
，
回归常态
，
阵痛之后
，
仍有机会”
。
到2023年
，
他坦言
：
行业阵痛比想象得更长、更痛
。
目前
，
房地产市场情绪比较悲观
，
可能受了一些网络传言的引导
，
比如
，
房子过剩了？政策没用了？

房屋“过剩论”系误读

“房子真的过剩了吗？”郁亮分析说
，
导致“过剩论”有两个原因
，
第一个就是“我们都被平均了”
。
什么是“被平均”？郁亮举例说
，
如果马斯克走进会场
，
那么
，
会场里的人均财富是多少？可能个个都是大富翁
，
但实际情况不是
。
所以说
，
大家都被平均了
。
根据第七次人口普查调查数据显示
，
中国城镇人均居住面积为38.6平方米
，
这个数字也被平均了
。
因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米
，
镇上居民为42.3平方米
，
也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了
。
“人均居住面积38.6平方米是建筑面积
，
如果折算成使用面积
，
仅仅相当于40年前日本的居住水平
。
”同时
，
大城市被小城市“平均”了
，
小城市又被乡镇“平均”了
。
从城市角度来看
，
目前
，
一二线城市人均居住面积为34.3平方米
。


随着生活水平提高
，
中国老百姓的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上
。
比如以前粮食不够要定量供应
，
后来粮食多了
，
就从“有没有”过渡到“好不好”阶段
，
之后又从粗粮到细粮
，
现在又回归到自然生态有机粮食
，
等粮食更多之后
，
就会发现
，
粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品
。


在住房领域
，
同理可见
。
过去
，
行业都聚焦在长期居住的解决
，
但其实还存在短期居住需求
。
比如
，
西双版纳、西昌、海边一些项目
，
大量旅居人口
，
这些项目百分之七八十客户都来自外地
，
人们对房子的需求会越来越多元化
。
郁亮表示
，
住房作为居民生活的刚需不会消失
，
压制久了总要释放出来
。
今年8月以来
，
政策的发力释放了合理的住房需求
，
已显现出一定效果
。
9月
，
一二线城市成交面积环比增加13.4%
，
10月上半月最新数据相较9月继续好转
。


政策“无用论”是谣言

“政策不是万能的
，
但绝不是没用的
。
”郁亮直言
，
市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力
，
但不能指望政策一招解决所有问题
。


市场自身有向上修复的力量
。
通常来说压缩得越厉害
，
反弹也就越大
。
今年9月份市场的好转是市场本身的修复力量和政策发力的共同结果
，
所以说政策很有用的
。
已有政策
，
希望能够落实到位
。


目前
，
楼市短期恢复的基础还不牢固
，
建议各地用好“因城施策”
，
结合本地市场情况做出更及时的调整
，
加快政策落地速度
。
“政府尤其需要在供给端多发力
，
比如有些城市库存特别多的话
，
是不是应该可以放缓、减少、暂停土地供应？有些城市存在土地资源错配、商业办公闲置
，
能否调整成适合市场的项目？”

郁亮坚定地说
：
房地产市场有短期压力
，
长期还是有信心的
。


和客户、城市同步发展

房地产行业正处于“阵痛期”
，
所有企业都感同身受
。
“目前阶段有点像马拉松运动中的‘撞墙’现象
。
”郁亮比喻说
，
当跑到30多公里的时候
，
当糖原消耗殆尽
，
就需要加快消耗脂肪供能来获取能量
，
但是脂肪供能速度较慢
，
所以在30公里之后会出现糖原过度消耗
，
有持续5-10分钟出现体能跟不上、呼吸困难、全凭意志力来完成比赛的现象
。
我国经济发展正处于新旧动能转换期
，
房地产行业也处在由简单的规模发展向更高质量发展的过程中
。


“万科的座右铭是
：
没有成功的企业
，
只有时代的企业
。
”郁亮说
，
这句话告诉大家
，
只有顺应时代的变化
，
做时代让你做的事情
，
才能成功
。


在发展策略上
，
万科坚持和客户同步发展
，
现在客户的要求越来越高了
，
它导致我们行业特别内卷
，
当然
，
无论是卷行业还是卷公司
，
对客户是好的
，
客户满意了
。
他以咖啡为例
，
以前的发展是“好品质就能卖个高价钱”
，
现在情况是“不仅要品质好
，
还要价格实惠
，
更要做到花样百出”
。


万科还坚持和城市同步发展
。
郁亮表示
，
如今
，
城市发展再次“向新发展”
：
中国城市发展不像过去那样摊大饼发展
，
向城市中心聚集；在空间上
，
各种业务场景上融合发展
。
这是因为很多城市在完成新旧动能转换时
，
都以创新产业为主
。


“每10年都有声音说‘纽约不行了’
，
但到今天为止
，
纽约仍然是美国乃至全世界最繁华的城市
。
所以
，
城市永远不会落幕
，
如果一个企业能跟上城市的发展
，
一定是有机会的
。
”郁亮如是说
。


新民晚报记者 杨玉红

网友看法

1、网友北京老管
：
有信心？哈哈
，
这话恐怕郁亮自己都知道是假话！

2、网友无双山雀g1
：
有没有信心要看老百姓有没有钱
，
你有信心有什么用
，
年轻人工资不涨
，
工作不稳
，
你哪来的信息？只有买房的人的情况才决定市场
，


3、网友rm168704926
：
长期有信心
，
这个长期究竟有多长
，
是百年后还是千年后！

4、网友逍遥呵呵哒了
：
不是每个人都想买房
，
也不是每个人眼里都看着房
，
尤其是年轻人更不会把买房当成人生头等大事！

5、网友Kingdom看世界
：
口号喊起来
，
不然大家都不信了

6、网友洒脱的麦克
：
这次不是产业本身周期 是人口结构与存量拐点 结束了

7、网友晚霞余晖2o9B
：
马云说了以后没人买房的

8、网友入山之人
：
自己没钱的希望别人更没钱
，
自己对钢筋水泥没信心的却又希望别人有信心
。
玩兵法？

9、网友小耿卖房日记
：
钱包扁扁
，
信心何来？

10、网友永远的远方LOVE
：
行不行
，
先把口号喊起来！可惜老百姓兜里已经空了[灵光一闪]
，
身边见过多少负债人
，
苦没落到自己头上
，
不会体会到的！

11、网友晚风凡人
：
我就想问一下 东莞麻涌万科公园里为什么可以从21000下降到12000元 暴利行业 是否考虑给老业主适当补偿
，
太夸张了 妥妥暴利行业

12、网友残阳冬日
：
房地产商说的话不能信

13、网友啲呺當舖25071277
：
多的住不完
，
没的买不起
，
短期内不会改善

14、网友豫西小崔
：
长期是多长？

15、网友碧桂园云邸
：
#许昌碧桂园云邸#

16、网友lauhunboo
：
[捂脸]万科是玉如意吗？会变法显灵

17、网友坦荡的梦想x1s
：
一个盖房子的还是把自己的房子盖好吧！好房子应该抗跌[大笑]别把土地用到极致[大笑]

18、网友景林
：
继续盖楼[鼓掌]

19、网友幽默梦想0DV
：
以后房子都不如白菜了
，
我说的[捂脸]

20、网友用户4921084619933
：
谁给他的自信[捂脸]活着都累还买房呢[恐惧]