最近无意中刷到一个视频
，
一个小哥说他活着最大的动力
，
就是每周去看上海哐哐下跌的房价
。
隔着屏幕都能感受到年轻人这些年被高房价给折腾惨了
。


从现在的趋势发展下去
，
马云多年前预言的“房价如葱”大概率要在很多地方实现了
。


而且很多地方呈现出了一种不可挽回的态势
，
因为“二次城市化”马上就要开启
。


大家观察各省最近几年的一些行为
，
就能看出来
，
各省都在倾全省之力打造自己的“一省一城”
，
所有产业都往那唯一的城市里堆
，
提高竞争力吸引年轻人
。
后续的结果必然是年轻人继续向大城市聚集
，
小地方更加空心化
。
那小地方的房价可不就跟葱差不多了嘛
。


其实全世界都呈现出了一个态势
，
人口多的国家最后只剩下了几座超级城市
，
人口少的国家只有一两座
。
比如韩国现在只有一大一小俩
，
首尔和釜山
。
日本也只剩下了东京和大阪
。
其实按照经济圈来看
，
日本和韩国只有两个城
，
首尔圈2600万人口
，
东京圈4000万
。


毫不夸张地说
，
中国未来会出现几个上亿人的城市圈
。
现在的长三角那几个城市
，
上海
，
杭州
，
宁波
，
苏州
，
无锡
，
明显要形成人类历史上最大的经济圈
。
还有广东那边
，
广州
，
东莞
，
深圳
，
澳门
，
珠海
，
惠州也会彻底连成一片
，
形成一个巨大无比的城市圈
。


很多人对这种聚集很不满
，
指望国家调控
，
让经济别这么集中
。
其实想想就知道
，
你是个刚毕业年轻人
，
你想从事新能源产业
，
那全国可选的城市不超过三座；你想做互联网
，
可选城市不超过五座；你想做金融
，
又只剩下三座了
。
年轻人会跟着产业走
，
好产业只会呆在大城市
。


也别指望其他转移支付了
。
国家给东北建设的钱
，
被各种开着“大57”的包工头大哥们赚走后
，
他们转身就跑北京和三亚给自己和父母买豪宅去了
。
给东北老人们养老金
，
直接从三亚的ATM里取出来了
，
然后去买东部的各种花里胡哨的东西
。
资金和精英年轻人一样
，
会自发跑到效率最高的地方
，
你再咋干预
，
只是多转一个弯
，
改变不了结果
。
今后转移支付会继续
，
不过也别太指望有啥明显效果
。


所以说人口下降
，
对于房地产行业整体来说是天大的利空
。
但是对于局部来说
，
又完全是另一个故事
，
接下来所有年轻人都得用脚投票
，
选择城市就是第二次投胎
。


房价短期肯定是看空的
，
因为现在并没有多少利好因素
。


每个城市支撑房价的主力中产阶级都在萎缩
，
债务雷和各种信托不知道要爆到啥时候
，
每爆一个
，
都得消灭一堆中产
。
这种情况下
，
说房价能好起来多少有点看不开
。


而且之前房价屡创新高
，
房地产自己也是个发动机
。
也不复杂
，
房地产给基建筹钱
，
催生了无数的土方、包工头大哥
，
这些人有可怕的购买力
。
他们赚钱后第一件事就买豪宅
，
然后就去买揽胜
，
也就有了那句话
，
“工程的霸道
，
土方的虎”
。
还有各种工程项目的“三项五总”
，
房地产公司公司各级管理人员
，
都是买房主力
。


现在这些人都遭到重创
。


那房地产会一直烂下去吗？

当然不会了
。


有两个铁一样的事实
：


没有任何一个国家
，
经济一片大好的时候
，
核心城市房价还在下跌
。
所以只要中国不陷入日本那种长期的停滞
，
核心大城市就没啥事
。


正儿八经的国家
，
只要持续发展
，
主力城市的房价长期就是上升态势
。


所以问题就变成了
：
中国未来经济是和日本过去三十年一样一潭死水
，
还是修整之后继续向上
。


我是觉得还会继续向上
。
只要经济向前发展
，
那房地产长期来看就差不到哪
。


未来的中国
，
房价版图应该是一个个的同心圆
，
或者跟上海那边似的
，
几个同心圆组成一大片
，
同心圆的中心房价最高
，
然后一层层往外扩散
。


那问题来了
，
今后人们还会继续买房吗？

这一点其实没啥选择
。


大家知道吧
，
你现在的500万
，
谁都知道十年后可能不值500万了
。
那为啥不值呢？

因为有通胀
。


再深层次地想想
，
就会发现
：
如果一个东西被社会当成了财富
，
那就有一群人千方百计想扩大供应
。


比如古代银子比较值钱
，
沿海地区的人去日本买银矿
，
通过海上贸易赚西班牙人的银子；古董比较值钱
，
就有无数人去盗墓；钻石比较值钱
，
英国倾全国之力去南非打了一场仗抢钻石矿；比特币比较值钱
，
现在连北极圈都在挖矿
。


最后的结果是
，
如果这个东西如果产量变化不大
，
那就能维持住价值
。
比如黄金产量几乎都是每年2%
，
古董产量就更不行了
，
所以价值一直很高
。
比特币也是这个逻辑
。


但是白银和钻石的增量太大
，
很快就贬值的不成样了
。


货币也是这个道理
，
各国官方总是管不住自己的小手
。


事实上最近100年里
，
90%的货币因为官方自己忍不住提高供应量
，
最后变成了废纸
，
只好重新发行新货币
。
发行新货币之后继续管不住自己的手滥发
。


有钱人们普遍知道一个问题
，
钱这东西最没意义
，
尤其纸币
，
尤其把时间拉长到二三十年甚至更长时间的长度上
，
纸币更是没意义
，
那玩意不是财富
，
财富也不是纸币
，
短期不明显
，
长期特别明显
。


财富是需要载体的
，
可以人为迅速扩大存量的东西长期看都没法储存价值
。


政府想扩大
，
却扩大不了产量的东西
，
那才能保存价值
。
比如黄金
，
各国政府都在使劲挖
，
产量一直不行
。
历史上几乎所有文明都把金子当载体
，
主要就是因为这玩意增长极其缓慢
，
储量和开采难度把每年产量给压死了
，
最近一百年平均每年增长不到2%
。


再比如核心地段的房子
，
也是政府想扩大
，
但是每年增量就那么点
，
拆迁拆不动
，
土地又不可能变出来
。


富人们总是在寻找这种增长极其缓慢的东西
，
这也是为啥东西方有钱人都喜欢屯地
，
土地也是这样一种东西
。


这也就解释了
，
全世界所有正儿八经的国家
，
既包括所有发达国家
，
也包括土耳其
，
伊朗
，
委内瑞拉
，
印度这样的奇葩
，
他们的大城市核心地段房价整体是极其稳定的上涨
。


现在韩国首尔的江南区
，
房价达到了恐怖的40万人民币一平米
，
首尔现在平均房价14万人民币左右一平米
。
之前很多人说韩国房价崩了
，
其实说的是韩国版的“蛋壳公寓”爆了
，
他们的“燕郊”跌了一部分
，
被以讹传讹成整个韩国都爆了
。


当然了
，
任何资产都不可能一直涨
，
美国纽约和旧金山的房子跌的时候多了去了
，
但是并不影响长期走势
。


哪怕日本那个奇葩
，
衰退了几十年之后最近几年也补涨了
。


那为啥是这些核心城市的房产
，
而不是全国的均匀涨呢？

主要是因为“服务本地化”
。


大家去过美国就知道
，
他们那边的工业品或者肉什么的很便宜
，
因为都是从廉价产地买过去的
，
比如中国越南的工业品
，
阿根廷的牛肉
，
智利的车厘子
，
马来的榴莲
。
但是理发、看病、牙医却非常贵
，
因为这些服务没法进口
，
只能是美国本地“不廉价的劳动力”来给你做
，
当然贵了
。


各国一线房产也是这样的
，
教育、医疗、娱乐什么的服务业
，
都是严重本地化的
，
你希望享受好的配套资源
，
你就得住到那附近去
，
你不可能住在鹤岗享受北京的资源
。
你想挤进去
，
那就得花钱
。


还有
，
好工作几乎都集中在人才聚集的地区
，
咱们国家教育资源又和房子严重绑定
，
所以逼着大家必须下手
。
现在除了一线城市
，
其他城市几乎不可能给普通员工一个月三万以上的工资
。


所以说各国一线城市的房子和本地老百姓的平均收入多少有点脱钩
，
因为各地土豪婆罗门也会去附近一线购置物业
，
最后导致房子和本地绝大部分居民的收入脱钩
。


中国用限购某种意义上控制住了这种资源的向上富集
，
但如今限购也摇摇欲坠
。


看出来了吧
，
好地段的本质就是“本地化”的好资源
。


这也是为啥上海静安区
，
北京二环里
，
天津和平区
，
大部分房子都破的没法看
，
但是依旧非常非常贵
。
贵的并不是那些四五十年前的砖头
，
而是周围的配套设施
。


而且大家会发现
，
如果一个国家持续发展
，
可能会带来两个结果
，
如果经济特别好
，
作为各国核心资产的房子肯定会升值
。
如果经济不好
，
政府使劲放水
，
汇率贬值
，
房子也会升值
。


转了一圈
，
大家会发现
，
如果你有钱了
，
让你重新思考手里的购买力怎么能转移到二十年后不损失
，
你会很快反应过来有种东西叫“财富载体”
，
全世界最硬的财富载体
，
只有黄金和超级城市房地产
，
现在又多了个加密货币
，
咱们这里不多说了
。


不过黄金有个大问题
，
它没有现金流
，
所以房地产从来都是一个最稳的投资选项
。
美国那些豪门的象征
，
肯定是房子加基金
，
基金用来炒股
。


而且必须得有合适的投资产品
，
不然大资金可能就跑了
，
去买别的国家的投资品了
。


说到这里
，
大家可能纳闷
：
都这个时候了
，
博主你还在劝大家接盘？

绝对没有
。


我一再给大家说
，
“长期看涨”和“短期下跌”并不矛盾
，
大家可以去看看百年长牛的美股
，
也有过短时间内跌掉30%
。
美国核心大城市的房子也是“长牛”的
，
也经常有大幅下挫
。


如果中国持续发展
，
哪怕跌到每年2%的增速
，
中国最核心的资产也就是好城市的房子没道理不涨
。


“衣食住行
，
吃喝玩乐”
，
这几样几乎概括了人有钱之后所有开销走向
，
除了房子
，
其他都花不了多少
。
而且人有钱之后
，
第一件事就是给自己搞个大房子
，
换你你也搞
。


小钱和大钱是不一样的
，
日常开支大钱真花不出去
。
只要经济向前
，
就有人会不断赚到大钱
。


但是这两年的情况大家也看到了
，
现在主要面临这么几个问题
：


新旧产能过渡
，
比如之前全国二线城市以下婆罗门最赚钱的行业
，
无疑就是干工程
，
东北包工头恨不得整层买下北京和三亚豪宅
，
现在他们太多工程垫款收不回来
，
可能得变卖房子抵债
。


还有各种信托和基金暴雷
，
导致头部的财富群体们损失惨重
。


还有一些人因为恐慌
，
干脆抛掉房子润掉了
。


此外观念也发生了变化
，
前些年那么多人杠杆加到极限买房
，
到现在逆向操作
，
能不贷款就不贷款
。


最关键的
，
房子这东西带有强烈的金融属性
，
那就必然意味着大家“买涨不买跌”
，
太多的钱都在那里观望
，
等着跌到位再进场
。


这就跟股票似的
，
下跌会把潜在购买力给赶出去
，
想买的又不敢进来
。
像极了过年那几天的大A
，
当时太多人知道已经超跌了
，
依旧不敢入场
。
等到救市资金入场
，
散户们又跟金鱼似的一拥而入
，
很快拉回到3000点了
。


所以现在这种情况
，
和年前那段时间的股市很像
，
各方都在等着政府给利好
，
顺便等着负面因素消化完
，
比如等着包工头们该爆仓的爆仓
，
该跑路的跑路
，
到时候抛盘少了
，
情况能好点
。
配合政府不断出利好
，
相当于打一场艰苦的“逐次抵抗”
。


而且政府会铁了心把房价一直拉下去
，
房地产对于全世界任何一个国家来说都是支柱产业
，
咱们之前对房地产打压有点过头了
。


等到一线慢慢稳定下来
，
随后会扩散到二三线
，
逐步都稳定下来
。
但是具体多长时间
，
这个谁都说不准
，
越往基层
，
跌掉的越多
。


等经济好起来
，
然后再来一波反击
，
到时候跌得少的反而涨的多
。


很多人在聊那个“租售比”
。


现在房价租售比太低
，
比如北京这边1.4%左右
，
不如把房卖了存银行收利息
。
有些人据此认为房价会一直跌
，
跌到租售比超过银行存款利率
。
不过现在各方的共识是
，
国家要把存款利率降下来
，
降到1%附近
，
甚至更低
，
有人预测零利率
。
到时候你卖房就没啥必要了
，
因为存银行也不赚钱
，
还不如继续把房租出去赚房租
。


尾声
：


几乎不用怀疑的是
，
房地产再也回不到过去了
。
这一波之后
，
绝大部分房子都会彻底失去金融属性
，
跟车似的
，
买到就贬值
，
越用越贬值
。
而且一线能升值的房子
，
就跟劳斯莱斯一样
，
属于写入“八字”的东西
，
能不能买到主要看命
，
绝大部分人也没那么纠结
。


到时候年轻人也会跟欧美似的
，
对买房这事不那么着急
，
不会产生类似“晚买一年
，
白混十年”的感觉
。


此外影响更大的是政府的治理模式
。


这两天有个事
，
大连的一个打卡景点附近有根电线杆影响了大家拍照
，
政府在抖音看到大家反馈
，
连夜就拆了
。


土地财政结束后
，
各地就得向服务型政府转变
。
怎么能让本地商业好起来怎么做
，
毕竟商业发达
，
财政才能宽裕
，
这样会形成一个正向循环
。
以前尤其是北方
，
政府对商业很无所谓
，
反正可以卖地
，
这一点上东南沿海和广东那边领先一个身位
。


所以土地财政结束也不是坏事
。


文末再总结下吧
：


1、短期不言底
，
谁也不知道啥时候到底
，
李稻葵说一线今年企稳
，
那二三线就是明年了
，
大家想买的也可以再看看
。


2、房地产
，
货币
，
黄金
，
各种加密货币
，
这些东西本质都是货币
。
谁增长慢
，
谁适合用来长时间存储价值
。
由于有些地方的房子增量实在是缓慢
，
再怎么想提产量都提不上去
，
长期看来更适合“价值存储”
，
肯定会被大资金追捧
。


国家层面也必须拉起来
，
房地产对于各国来说都是经济发动机
，
包括美国
。
如果资产持续下跌
，
很多人就跑了
，
长期看很危险
。
客观上必须得给有钱人准备合适的投资物
。


3、后房地产时代已经来临
，
有长期持有价值的已经贵到绝大部分人买不起了
，
就跟能升值的车一般都巨贵一样
，
对应年轻人和政府的观念都会发生巨大的变化
。


很多人已经不考虑了保值增值了
，
就好像买车不会考虑增值一样
。
让有钱人有地方去投资
，
让想躺的人有个地方躺
，
这才是真正良性社会
。


全文完
，
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。


网友看法

1、网友子玉0087
：
这次九边还真说错了
，
大城市郊区狂跌
，
十八线小县城稳如老狗
。


2、网友CathyTian
：
一线大城市核心区的房价没有咋跌
，
但非核心区
，
尤其是郊区
，
疯跌

3、网友沉着星球9
：
有一点我不认同
，
我老家也在一个小城市
，
小城市年轻人跟人才被大城市吸走这个我认同
，
同时小城市也是农村跟手里头不富裕这群人的不多选择之一

4、网友顽强梦想ZUQ
：
一个经济圈算5000万人好了
，
中国至少得有8～10个经济圈
，
15～20个大城市

5、网友Observer3
：
还有一个问题
，
房子不是股市
，
是一个实体产品
，
那就会老化
，
需要维修和保养
，
国内对这点好像没有规章制度
，
那些位置好的老房子怎么办？推了新建吗？

6、网友苏打436
：
一线大城市房价总量高
，
泡沫总量也最大
，
一线大城市随便跌一点
，
都够小县城买套房了
。


7、网友不想当韭哥
：
谢谢边总又给我提升了认知
，
说实话这些东西我周围的人是不可能说的出来的[祈祷]

8、网友期待简若宁
：
福建闽东闽南靠出国
，
现在出国又卡[泪奔][泪奔][泪奔]

9、网友悠闲微风eJ
：
“一线城市的房子和本地老百姓的平均收入多少有点脱钩”这样好吗？这样对吗？这样对百姓公平吗！

10、网友心如止水
：
都市圈形成的条件必须是人口不断的聚集
，
而一个城市人口聚集的内驱力是该城市给流入人群带来的收益大于其成本并且具有比较优势（对比其他城市）
，
否则人口不但不会聚集
，
该可能离散！

11、网友移山IN
：
跟九边观点相近
。
我的观点加上美元降息
，
它降息
，
国家会猛拉资产（虽然不一定都拉起来）
，
尤其一线城市
，
不会留给冲进来的资金抄底的机会
。
趁现在买方市场可以随意砍价（别人已经替你打压他的心理预期价）
，
我从看中这套房子
，
到付定金不到24小时
，
坐标杭州滨江区
。


12、网友大乔读书
：
大家不反对房价上涨
，
反对的是暴涨
，
反对的是跟收入不成比例的暴涨；经济在发展
，
收入在上涨